2022年起，“二次房改”要来了？楼市发展出现转折，两类人注意了
可以这样说，1998年是我国房地产市场发展的起始之年，从住房商品化改革开始，房子首次作为商品在市场上流通，“福利分房”时代正式结束。当年国家出台《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，决定停止住房实物分配，同时还建立了职工住房补贴和住房公积金制度。从此，国内房地产市场进入了快速发展阶段。 根据统计，在短短24年时间里，全国城镇人均住房面积从1998年的6.7平快速增加到了2020年的40平，平均每年增长1.38平；除此之外，全国城镇家庭户均拥有住房1.5套。从以上两个数据可以看出，我国已经基本告别“无房可住”的时代，而且很多家庭还拥有不止一套房子。 然而，不得不承认的是随着时间的推荐，很多问题逐渐凸显出来，例如房地产市场结构相对单一，商品房占比超过了40%，租赁住房和公租房等保障性住房。而且在近20年里，国内大部分城市一直处于上涨态势，目前房价超过万元的城市超过了77个，也就是说对于普通家庭来说，在不吃不喝的情况下，至少需要50万才能买一套房子，而且此后的20年、30年还要过上还贷生涯。 毫无疑问，从住房商品化改革开始，国人对住房提出了更高的要求，尤其是大量农村人口进入城市定居，随之产生了大量的购房需求，然而，房产的投资价值也随之提高，在多个因素的共同影响下，房价上涨也是意料之中的事情了。其实从另一个方面来说，伴随房价不断上涨，住房空置率过高、投资性购房比例不断提高等问题也逐渐暴露出来。 正如曹德旺所说，市场化下的房地产，弊端越来越凸显，大量资产都集中到了房地产，其他领域都很难发展。除此之外，房价上涨和生育率也紧密联系在一起，之前有机构做过统计，房价每上涨1000元/平，一胎生育意愿度就下降2%左右，二胎生育意愿度降幅更高，最高达到了8%左右。 事实上，国家也意识到这个情况，在年初的会议上，解决大城市住房问题就是全年工作的重点。那么怎么样才能解决这个问题呢？对此，北大教授徐远提出了自己的观点，他提出了“二次房改”，主要通过建造安居房和保障性住房，并以此解决新市民和农民工的居住问题，这两类人注意了。 在6月份的会议中，国家印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，其中提到努力加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权房为主的保障住房体系，明确了保障性住房的重要性。无独有偶，浙江工业大学副校长虞晓芬表示，保障性住房是“十四五”发展的重点。 2022年起，楼市发展出现转折，并且迎来“2个消息”。 1、深圳中止出让第二批集中供地。 就在五天前，深圳本计划出让第二批集中供地，共涉及22幅地块，在竞拍规则方面，相比第一批集中供地并没有大变化，然而让人意外的是深圳中止出让第二批集中供地，中指研究院表示，原路退回已缴纳的保证金，这可能不只意味着简单的延期，而是一次“大修”，土拍规则有可能会发生大变化，甚至影响全国，尤其是从2022年开始。 2、自然资源部对集中供地提出“4点要求”。 近日，自然资源部对部分集中供地试点城市作出新调整，主要提出4个要求：第一个是参加拍地的企业需要具有房地产开发资质；第二个是加强对房地产企业的资金来源调查，建立有效的拍地审查制度；第三个是单幅地块溢价率不得超过15%，这样可以严格控制地价；第四个是达到地价或溢价率上限的时候，不得通过竞配建等方式增加地价。 总的来说，从1998年至今已经过去二十多年了，随着时间的推移，房地产市场也发生了翻天覆地的变化，从这个角度来说，第一次房改需要作出调整，徐远教授提出的“二次房改”或更是当下房地产市场，再加上楼市迎来2个消息，对楼市也产生了刺激作用，对于这点就不用争了。
为什么会提出二次房改
深圳二次房改新政，从根本上打破以商品房为主体的住房供给格局，建立起租售并举的住房供应与保障体系。深圳出台住房改革新政或是基于以下几点考虑：
（一）提升城市人口红利。深圳是全国最早引进人才的一线城市，其人口红利经验正被全国其他城市复制效仿。在二线城市抢人大战愈演愈烈的背景下，深圳已经预感到城市人口与人才增长的潜在危机。在高房价挤压下，一线城市人才倒流至准一线甚至二线城市的苗头已经出现。如何筑巢引凤，保持人才增长红利是深圳面临的城建大考。
（二）调整住房供应结构。深圳作为一座最年轻的移民城市，其常住人口平均年龄和住房普及率都不高。统计数据显示：截至2017年底，深圳市常住人口1253万，其中户籍人口435万，占比34．72％，常住人口平均年龄32．5岁，是全国人口最年轻的城市。目前深圳共有各类住房1065万套（间），其中市场商品住房、政策性住房和保障性住房占比仅为21％。818万占比65．28％的深圳人并没有在深圳安家落户。高房价叠加住房供给渠道不充分，让绝大多数深圳人不得不望房兴叹。
（三）平抑房价过快增长。过去10年里，深圳房价呈现超常增长态势。据媒体披露：深圳房价从2006年不到1万元／平，到2017年5万多／平，10年涨了490％。而工资增长却跑不过房价增长，2006年深圳平均工资2926元，2017年深圳平均月工资8421元，10年工资涨了190％。深圳房价增长幅度是工资增长幅度的2．58倍。10年间，深圳一直在实行住房限购、限贷政策，然而房价却像卯足劲的弹簧越调越涨。居高不下的住房价格，让深圳商品房越来越聚焦在少数富裕人群。动辄500、600万，甚至上千万的房价，把大多数中低收入人群挡在购房者门外。买不起房、贷不起款成为众多深圳人安家落户的最大心结。
一、2022深圳二次房改意味着什么
6月5日，深圳召开《关于深化住房制度改革，加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》新闻通报会（以下简称《征求意见稿》），拉开了深圳新一轮住房制度改革序幕。
深圳实行二次房改新政，其核心是要建立起一套住房供应保障的长效机制。从本次发布《征求意见》看，房改新政将重点解决以下方面问题：
（一）建设规划长期化。一般城市住房建设规划大多为三年或五年，十年、八年的住房建设规划都较为少见；而深圳发布的《征求意见》规划目标则是十七年。《征求意见》确定的住房发展目标与正在编制中的《深圳市城市总体规划（2016－2035年）》目标一脉相承。该中长期规划对住房供应的财政预算、土地规划、人口增长等经济要素做出了合理地匹配性安排。
（二）供应渠道多元化。在解决住房渠道供应方面，《征求意见》推出六大供应渠道：1．增加建设用地；2．盘活存量用地；3．利用招拍挂商品住房用地；4．盘活各类存量用房；5．实施公共设施综合开发；6．开展城际合作，落实粤港澳大湾区战略。围绕租售并举住房保障机制，《征求意见》甚至突破企事业单位利用自有土地建房、金融机构直接投资建房等传统禁区，最大限度地盘活社会资源禀赋；土地房产资源的利用几乎到了挖地三尺的地步。
（三）住房保障结构化。住房保障结构化安排是本次《征求意见》的最大看点。深圳提出住的房供应保障目标是2018－2035年，新增建设筹集各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套；2018—2020年建设筹集各类住房42万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。《征求意见》不仅在住房供应数量做出结构性规划，而且在受益人群、住房面积、购买价格、租赁价格等方面做出了制度性安排。结构化的住房保障体系将在一定程度缓解深圳住房单边供应格局。
二、二次房改是什么
被坊间称为二次房改的进一步深化住房体制改革，正由住建部会同国家发改委等相关部门进行更进一步的探索。业内人士表示，此次二次房改改革重点在保障住房，目标是住有所居。
二次房改有关政策
法律分析：二次房改的核心内容，就是确立住房是准公共产品，基本方向就是由政府主导提供房屋住房服务。概括起来，就是“三种住房制度，三类供地方式，三支队伍参与”(三三制)。三种住房制度指的是，针对低收入人群的保障性住房制度、针对中等收入家庭的公共住房和公共租赁住房 (论坛 新闻)制度和针对高收入家庭的商品住房体制。而相应的三类供地方式也分别为，政府划拨方式供地、“四定两竞”招标用地和商品房的“招拍挂”方式供地。其中，公共住房实行定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率，竞房价、竞建设方案的四定两竞方式，是二次房改实现的一个必要条件，根本目的是为了解决中间阶层的夹心层问题。三支队伍参与：政府、民间非营利公益性建房机构、建筑开发商共同参与。 法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》 第二十五条 房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。 第二十六条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。 第二十七条 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 第二十八条 依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。
二次房改的核心内容
二次房改的核心内容，就是确立住房是准公共产品，基本方向就是由政府主导提供房屋住房服务。概括起来，就是三种住房制度，三类供地方式，三支队伍参与（三三制）。
三种住房制度指的是，针对低收入人群的保障性住房制度、针对中等收入家庭的公共住房和公共租赁住房（论坛新闻）制度和针对高收入家庭的商品住房体制。而相应的三类供地方式也分别为，政府划拨方式供地、四定两竞招标用地和商品房的招拍挂方式供地。
其中，公共住房实行定地价、定建房标准、定税费率、定5％利润率，竞房价、竞建设方案的四定两竞方式，是二次房改实现的一个必要条件，根本目的是为了解决中间阶层的夹心层问题。三支队伍参与：政府、民间非营利公益性建房机构、建筑开发商共同参与。
一、2022年二次房改有关政策
二次房改，从08年6月份以来一些专家学者不断提出，后终于引起了高层的注意。2009年10月，一个以住建部副部长齐骥牵头，住房公积金监管司、住房与改革发展司和政策研究中心等相关司局一把手参与的调研小组，已开始调研十年房改的得与失，探索住房制度该走一个什么样的模式。
1、目标调整住房结构实现住有所居
据权威人士透露，此次进一步深化住房体制改革是为了完成国家深化改革具体工作中对于房地产改革的安排，正由住建部改革发展司牵头组建团队制定。
在中国房地产发展到新的阶段后，总体供求平衡，但住房结构仍十分不均。上述权威人士表示，此次改革的目标是调整住房结构，使居民住有所居。
对于住有所居的发展目标，中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，一个理想的住房目标应该是实现住有所居，带动经济增长，促进社会公平。
2、调整针对不同对象分类保障
据悉，此次房改的方向是：建立市场与保障相结合的住房体系，对低收入和最低收入家庭推出政府主导、市场参与的住房保障体系，对中等及以上收入家庭推出市场配置、政策调节的住房市场体系。
这次房改的重点或在住房保障。并不是1998年的房改政策有缺失，其实之前是很全面的一次房改，只不过在执行过程当中过分强调了市场化以及对经济增长拉动的作用，而忽略了保障。上述权威人士表示，在房改进行10年后，监管层发现了这方面的缺失，因此从2007年开始关注住房保障。
3、深化纠正重市场、轻保障模式
1998年，国务院发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，这是我国的第一次住房改革，实现了城镇职工从福利分房到通过市场解决住房问题的重大转变，房地产市场基本形成。
据国家统计局数据显示，2014年，全国房地产开发投资达9．5万亿元，是1998年的26倍多。其中，住房开发投资6．43万亿元，占房地产开发投资的67．7％。新建商品住房销售面积和销售额分别为12亿平方米和7．6万亿元，分别是1998年的10倍和30倍。
房地产市场也成为城镇住房供应的主渠道。国家统计局数据显示，2013年，全国城镇新建商品住房竣工面积7．9亿平方米，是1998年的5．6倍，占城镇新建住房竣工面积的比重，从1998年的29．7％提高到近年的70％以上。
二、二次房改主要目的
其实，早在2009年二次房改的课题就被提到了重要层面。当时，由住建部副部长牵头，专门组织了一个小组，对深化住房改革问题进行研究。
随着市场演进，那时的市场矛盾就已经开始凸显：强势群体推升房价，将越来越多的工薪阶层推入了无力买房境地，而住房设计体系远跟不上市场需求。
如今，这种矛盾更加复杂突出，并将导致市场再次出现停滞局面。
一方面，救楼市政策效应逐渐递减，在促发了一部分真实购买需求提前释放之后，高房价将更多刚性需求挡在门外，尤其在人口净流入城市，这一点尤其突出。
另一方面，一线城市多年的限购政策，将有实力的投资投机资金挡在了门外，影响了去库存的进度，而这里却是现在和将来最热门的区域。
也就是说，在目前制度体系或政策下，不管是有资金实力，还是无资金实力的，都存在一定程度不能痛痛快快买房的问题。长期以往，市场极大可能会再度沉寂。