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因城施策！开年以来超20城出台房地产政策措施

提示：

因城施策！开年以来超20城出台房地产政策措施

2021年，房地产行业在一系列政策的作用下，正式进入去杠杆周期，全年呈现“先扬后抑”的态势。与此同时，一部分房地产企业出现了较为严重的经营风险和一系列的债务违约事件，引发了市场震荡。 为促进房地产业良性循环和健康发展，政策开始“适度纠偏”。2022开年以来，全国至少已有21个城市出台了房地产相关政策，引导市场平稳发展。 从政策方向和力度来看，有保有压，因城施策特征明显。一部分城市通过发放购房补贴、降低公积金贷款门槛激活市场。还有一些城市加强市场秩序管理，约谈部分违规企业整改，进一步打击楼市乱象。  8城实施购房补贴政策 据中房网不完全统计，年初至今至少有8个城市出台或落实了购房补贴政策，具体城市包括昆明、长春、珠海、玉林、保定、亳州、赣县以及泸州。   从上述各城购房补贴力度来看，珠海高新区的住房补贴堪称“豪横”。据悉，1月9日，珠海高新区发布《珠海高新区建设未来科技城·人才友好青年友好行动计划（2022-2024年）》，计划中推出提到了最高600万元住房补贴。而长春则是对于既有的购房补贴政策进行了升级，如对进城农民购房提高了补贴标准，从80元提高至200元/平方米，同时补贴也覆盖到了二手住房领域。 易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，当前购房补贴政策有三个特点：第一，补贴的城市数量增加，类似城市尤其涉及到二三线城市；第二，补贴力度大，类似动辄几十万的补贴，充分体现了各地吸引人口导入的迫切性；第三、覆盖面广，包括人才、农民工、新市民、企业员工、创业者等，各类人群都面临了不同的补贴政策。类似政策，进一步体现了各地积极创造营商环境的导向，对于后续人口的加快导入、购房成本的降低等有积极作用，客观上也有助于促进市场交易的活跃。   公积金政策现花式松绑 除发放购房补贴外，年初以来多个城市提高了公积金对购房的支持力度。 据中房网不完全统计，截至1月25日，已有济南、青岛、宁波、马鞍山、南平、北海、南宁和自贡等8地的住房公积金新政落地实施。 从政策内容看，宁波、马鞍山、南平、南宁4个城市通过提高贷款额度的方式放松公积金贷款，青岛、济南2城放宽了公积金异地贷款难度，北海降低了首付比例，而自贡更是放宽了住房套数的认定政策，实行“认贷不认房”。 事实上，去年10月份以来，住建部、央行、银保监会等监管部门就曾频繁表态支持房地产行业平稳健康发展，并从融资、土地、购房等多个维度进行了政策的适度放松。而近期广西北海和四川自贡等地降低公积金贷款门槛的相关动作，被业内视为政策改善力度得到升级的重要信号。 4地严管市场秩序 值得注意的是，在多城放宽政策的同时，也有部分城市在加大对房地产市场的监管力度。 近日，大连市12部门联合印发的《大连市持续整治规范房地产市场秩序实施方案》提出，今年大连将重点围绕房地产开发领域、房屋买卖领域、住房租赁领域、物业服务领域整治任务目标开展检查，集中查处存在严重违法违规行为的企业和个人，实现房地产市场秩序明显好转。 前不久，西宁市场监督管理局对吾悦广场、碧桂园等5家房地产企业进行了行政约谈。约谈过程中，通报了西宁市房地产市场存在的乱象问题及近期专项监督检查情况，并与上述企业签订了约谈责任书，对下一步工作提出了要求。 1月4日，湖南省住建厅发布《商品房交易风险提示》，进一步规范房地产市场秩序。此次风险提示提到了包括房企无证销售等情况下的资金损失风险、购房者受虚假宣传等影响的交易风险、购房者伪造购房资格和使用违规资金购房的违法风险等11项风险。 同日，武汉市住房保障和房屋管理局发布的《武汉市房地产开发企业信用监管办法》中，增加了18项信用信息记分标准。另外，以学区房名义炒作房价也将被纳入监管。 实际上，除了上述各城的调控政策外，近期，佛山在《佛山市促进2022年经济一季度开好局为全年稳中求进夯实基础的若干举措》中还提到了“健全促进房地产市场平稳健康发展长效机制、稳定房地产开发投资、支持满足合理住房需求”等调控维度和内容。 同样，南平市除了公积金政策方面有调整外，还涉及了缓解房地产项目拿地资金压力、推动房地产市场销售、调整商品房预售资金监管办法等多项政策措施。 整体来看，新年伊始，各地楼市出台的房地产政策可谓有保有压。但无论是刺激消费端的鼓励性政策，还是整治、规范市场行为类的措施，都是在“房住不炒”基调下的具体政策落实。 对此，同策研究院研究总监宋红卫指出，年初这一轮调控保的是合理需求正常释放，并且稳定预期，同时压的是市场规范，市场监管的红线不能动。 严跃进亦强调，今年是房地产良性循环发展的一年，虽然当前房地产市场政策以放松为导向，但无论如何放松，“房住不炒”依然是基调。各类违反房地产交易秩序、干扰市场平稳健康发展的行为，依然会被纳入监管。而相关房企在经营过程中，更是需要合规进行，真正落实“房住不炒”政策导向。

“因城施策”！全国近百城出台房地产新政

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“因城施策”！全国近百城出台房地产新政

今年以来，不断有城市通过调整现行政策来稳定房地产市场。 截至目前，全国已有近百城加入了因城施策队伍。而多地政策调整的背后，当地房地产市场整体依旧处于低迷态势。 根据克而瑞监测，4月份30个重点城市商品住宅成交面积环比下降18%，同比跌幅扩至58%。虽然近期有个别城市出现回暖迹象，但整体看，政策效应尚未传导至市场。 而五一节前高层会议对房地产的定调，释放了更加积极的维稳信号。此后，金融管理部门相继召开的专题会议，也均对房地产行业有所提及，比较系统和全面地对近期房地产市场中的金融需求给予了总结，对未来的相关金融政策优化进行了推进。  因城施策特点明显 最近官方的各类表态，无疑在为房地产市场注入信心。从稳定市场和购房者预期等因素考虑，多地政策未来存在进一步调整的空间。而从此轮政策调整的内容来看，因城施策特点明显。 4月26日，沈阳市房产局和税务局联合发布通知，将个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年；4月25日，无锡市四部门发出通知，改善生育二个孩子及以上家庭的居住条件。除上调了公积金贷款的最高限额外，还对限购政策进行了局部松绑，对生育两个孩子及以上的无锡市户籍居民家庭，可以在限购区域新增购买一套商品住房。 值得注意的是，沈阳是第一个对二手房增值税进行调整的城市，通过政策调整，有助于降低二手房的交易成本，提升市场活跃度。同样，无锡新政更是充分体现了满足二孩及以上家庭的住房需求，减轻此类家庭的购房负担，对其他城市都具有一定的示范效应。 实际上，此轮政策调整早有端倪。自去年12月以来，监管层就曾多次表示支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 此后，越来越多的城市开始对楼市政策进行调整，不仅涉及的范围越来越广，调整的力度也越来越大，而调整城市的级别也逐渐向省会城市蔓延。其中，以郑州、哈尔滨、福州等省会城市为代表的40余个城市，对一直以来执行最为严格的"四限"（限购、限贷、限售、限价）政策进行了不同程度调整。 3月初，郑州率先打响“第一枪”，成为首个放松限购、限贷的省会城市。随后，同为省会城市的哈尔滨、福州和兰州也先后对限售、限购政策进行了调整。4月20日，湖南也宣布支持长沙具有大专及以上学历就业人员落户，并在长沙享有购房资格。 根据中房网不完全统计，截至目前全国已有接近100个城市不同程度对房地产政策进行了调整。政策内容主要包括调整“四限”政策、人才政策、发放购房补贴或契税补贴、重启货币化安置、提高住房公积金贷款额度、下调房贷利率和首付比例，以及调整增值税年限等措施。 整体来看，对住房公积金政策优化的城市多达67个；40余个城市对“四限”政策进行了调整；接近40个城市出台了购房补贴政策。 中房研协分析认为，从地方房地产调控历程来看，主要表现出了两大特点：一是松绑城市由下行压力较大的二线城市及三四线城市扩展至热点一二线城市；二是调控逐渐深入，宽松力度加大。尤其自3月份以来，一二线城市相继对“四限”政策作出调整，地方房地产调控政策工具箱和松绑力度明显加大，宽松政策导向更加明确。   地方政策调整将延续，“房住不炒”仍是调控主基调 从全国市场来看，当前政策的回暖力度，对房地产市场的修复仍显不足。叠加疫情影响及居民加杠杆意愿受到挤压，房地产市场销售情况不容乐观。 根据国家统计局公布的数据显示，1-3月份全国商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。 虽然近期个别城市住房需求有一定释放，但不同能级城市的库存仍保持上扬。根据克而瑞数据，3月份百城库存去化周期延长至22.70个月。其中，一线城市增至15.55个月；二线城市增至21.56个月；三四线城市更是高达25.83个月，已经超过2020年疫情期间水平。 对此，首创证券指出，从当前的政策反馈效果来看，宽松范围及力度均有待升级，才有可能逐步打破行业供需负反馈的局面。 在易居企业集团CEO丁祖昱看来，政策救市效果仍需要时间验证，后续能否促进房地产市场真正回稳，能否有更大力度的刺激性政策落地是关键点。 自2016年底中央经济工作会议首次提出"房子是用来住的、不是用来炒的"定位以来，时至今日，坚持"房住不炒"仍是房地产市场的政策主基调。那么，在本轮政策调整过程中，地方结合自身实际情况进行有针对性的调整。 国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖此前在一季度国民经济运行情况发布会上表示，尽管当前房地产销售在下降，但是也要看到，随着多地适度放开限购限售，降低公积金使用门槛，加快购房贷款审批等，部分城市的住房需求有所释放，销售面积降幅有所收窄。下阶段，各地坚持“房住不炒”，持续稳地价、稳房价、稳预期，完善房地产市场长效机制，积极满足合理住房需求，全国商品房销售下行的态势可能得到缓解。 官方的表态，也客观反映了管理层对当前地方政策调整的认可。在坚持“房住不炒”定位前提下，未来地方将进一步落实房地产调控城市主体责任，充分发挥调控自主权，楼市因城施策预期延续。 丁祖昱认为，随着高层会议定调，后续将有更多城市因城施策促进行业良性循环，核心一、二线城市调控政策或将适度松绑，但限购政策较难全面退出；弱二线和三四线城市或将跟进放松调控，甚至刺激居民购房消费。 中房研协预计，在一二线城市“四限”政策松动导向下，后续或将有更多二三线城市因城施策，对相关限购、限贷、限售类政策作出宽松性调整，促进地方房地产市场平稳运行。对于热点一二线城市而言，由于城市自身房地产市场支撑性较好，松绑“四限”政策对楼市的刺激作用要比三四线城市要更加强烈。因此，在“房住不炒”定位和稳地价、稳房价、稳预期调控目标指导下，热点一二线城市在“四限”尤其是限购政策调整上将保持审慎，政策维持或小幅调整的可能性较大。 中欧国际工商学院经济学与金融学教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成近日也在其发表的署名文章中指出，房地产行业继续从需求端边际放松是现实的举措。各地应灵活把握因城施策和全国统一政策的平衡，以不增加行业风险为底线，在缓解疫情影响的同时巩固已经取得的调控成果。目前各地的政策仍在调整，整体看来是在适度放松并体现了因城施策的精神，但热点城市政策放松仍需谨慎。   附：2022年以来部分城市政策调整情况

地方“两会”剧透的5个房地产关键词

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地方“两会”剧透的5个房地产关键词

2021年是“十四五”规划开局之年,也是现代化建设进程中具有特殊重要性的一年。开年以来,各省市陆续召开地方“两会”,随着各地新一年政府工作报告的公布,与房地产市场有关的表述也备受关注。
  整体来看,2021年各地“两会”房地产市场动向进一步体现了“房住不炒”的政策导向。在促进房地产市场平稳健康发展的基础上,对住房、租赁、城市发展、土地等方面都进一步做了相关工作安排。
  中房网根据此前全国多个省份公布的《政府工作报告》,梳理出与房地产相关的热词。从这些关键词中,也能够透露出了今年各地房地产市场的一些新动向!
  关键词一:房住不炒
  从地方层面来看,“房住不炒”仍然是最重要的关键词。不少省份的政府工作报告中,继续明确提出坚持“房住不炒”。
  如上海提出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,完善房地产市场平稳健康发展长效机制。河南表示,坚持“房住不炒”,探索解决大城市住房突出问题,促进房地产市场平稳健康发展。此外,广东、甘肃、云南、贵州等地也表示坚持“房住不炒”。
  尽管也有一些省市没将“房住不炒”明确写入2021年工作报告中,但并不代表着对楼市调控的放松。事实上,“房住不炒”已经成为我国房地产市场长期调控的总基调。
  开年以来,部分热门城市房地产市场出现了不同程度升温迹象,各地主管部门迅速跟进,如上海、深圳、杭州等重点城市接连出台新一轮调控政策,再次突出“房住不炒”主线。
  自2016年底“房住不炒”这一概念在中央经济工作会议被首次提出,就已经成为房地产调控的总基调并贯穿至整个“十三五”。而中央“十四五”规划建议中也重申:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,租购并举、因城施策,促进房地产市场平稳健康发展”。未来五年,“房住不炒”仍是各地楼市调控的主旋律,贯穿始终。
  关键词二:住房保障
  中央“十四五”规划对住房保障工作明确提出:要有效增加保障性住房供给。在今年各地的政府工作报告中可以看出,加强住房保障建设仍是一项重点工作。
  为此,不少地方提出了具体量化目标。如北京提出,2021年要完成不少于300公顷商品房供地,建设筹集各类政策性住房5万套。相比于去年,政策性住房供应增加了5000套。贵州计划,今年基本建成城镇保障性安居工程3.75万套。
  广东表示,要着力解决大城市住房突出问题,加强保障性租赁住房建设,大力发展共有产权住房。江苏也表示,着力解决大城市住房问题,有效增加保障性租赁和共有产权住房。河南提出,落实和支持保障性租赁住房建设。
  此外,甘肃和上海提出将从住房保障体系的完善和优化入手,有效增加保障性住房供给。
  关键词三:住房租赁
  去年长租公寓企业频频“爆雷”,不断出现资金链断裂、跑路等乱象,给住房租赁市场带来了极为严重的影响,已成为当下的社会性问题,各地政府和监管部门对此高度重视。
  今年的地方“两会”,几乎所有政府工作报告都提到了规范租赁市场秩序。
  北京表示,要完善长租房政策,规范租赁市场秩序;在租赁房具体工作安排上,其指出要支持发展集体土地租赁住房,鼓励存量闲置商业、办公楼楼宇等改造为租赁型宿舍或公寓。广东亦表示,要加强保障性租赁住房建设,规范发展长租房市场,加大土地供应力度,单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房。
  与此同时,上海提出,要加快租赁房建设,形成供应5.3万套;山西表示,完善长租房政策,规范住房租赁市场,筹集租赁住房10万套;广西表示,有效增加保障性租赁住房供给,完善长租房政策;浙江、河南、云南等地均表示,要规范发展长租房市场。
  上海易居研究院智库研究中心总监严跃进认为,今年地方“两会”对住房租赁市场的频繁表态,无疑释放出更强的监管信号。可以预期的是,后续,地方将在增加租赁房源供给、规范及支持租赁企业发展等方面持续发力。
  关键词四:新型城镇化
  目前我国城镇化率已经突破60%,但户籍人口城镇化仅达44.38%。与此同时,常住人口城镇化仍以年均一个百分点的速度提升,我国的城镇化发展仍蕴涵巨大的潜能。所以,“推进以人为核心的新型城镇化”仍是今年多地政府的重要工作内容。
  上海提出,强化城乡整体统筹,深入推进新型城镇化,制定实施一批促进资金、人才、技术等要素双向流动的政策措施,在乡村嵌入更多产业、文化、生态功能,进一步提高基本公共服务水平。而浙江表示,将推进以县城为重要载体的城镇化建设,并提出2021年“常住人口城镇化率达到72%左右”的具体量化工作目标。
  此外,广东、湖北、山西、甘肃、贵州、云南等多地均表示,要加快新型城镇化建设,并结合区域自身特点,从有序推进农业转移人口市民化、优化城镇布局和形态、提高城市可持续发展能力以及推动城乡发展一体化等不同角度深入推进新型城镇化建设。
  关键词五:老旧小区改造
  今年,各地依旧继续推进城市更新,特别是老旧小区改造工作,有些省市还提出具体的改造目标。
  北京提出,2021年将更新改造300个老旧小区,同时,工作报告中还提出,将以社区为实施单位,注重城市设计,创新政策机制,鼓励引导各方力量参与;抓好核心区平房区院落申请式改善和简易楼腾退改善,多种模式推进老旧小区、危旧楼房、老旧楼宇、老旧厂房改善;加快低效楼宇升级改造和存量土地资源盘活利用。
  上海表示,今年将完成70万平方米中心城区成片二级旧里以下房屋改造,实施1000万平方米旧住房更新改造,加快推进城中村改造。
  浙江表示,2021年将改造提升老旧小区800个;重庆提出,将启动30个城市老旧功能片区更新改造试点项目,实施832个老旧小区改造和2万户棚户区改造;山西计划年内开工1866个老旧小区改造等。
  广东指出,将加快城市更新、城镇老旧小区和城中村改造;甘肃表示,实施城市更新行动,加强老旧小区改造;贵州提出,启动实施城镇老旧小区改造三年行动计划,运用市场化方式推进城中村、棚户区改造。
  老旧小区改造,是城市品质提升过程中的一项重要工作,承载着人们对美好生活的向往。相关业内人士表示,对于房地产而言,老旧小区改造也可谓意义深远,通过住房改造工程,可以更高效地改善居民生活质量,同时不过分刺激房地产市场,提前透支需求。此外,老旧小区业主的换房需求可能会延后,也有利于房地产市场的平稳发展。
  部分地方《政府工作报告》2021年重点工作节选
  ◆ 北京
  大力实施城市更新行动。抓好核心区平房区院落申请式改善和简易楼腾退改造,多种模式推进老旧小区、危旧楼房、老旧楼宇、老旧厂房改造。加快低效楼宇升级改造和存量土地资源盘活利用。完成不少于300公顷商品房供地,建设筹集各类政策性住房5万套,完善长租房政策,规范租赁市场秩序,努力解决好住房突出问题。
  ◆ 上海
  持续改善市民居住条件。深化城市更新,发挥城市更新中心平台作用,完成70万平方米中心城区成片二级旧里以下房屋改造,实施1000万平方米旧住房更新改造,加快推进城中村改造。优化住房保障体系,加快租赁房建设,形成供应5.3万套。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,完善房地产市场平稳健康发展长效机制。
  ◆ 重庆
  推进人居环境质量提升,开展主城都市区城市体检,启动30个城市老旧功能片区更新改造试点项目,实施832个老旧小区改造和2万户棚户区改造,大力推动街道中心、社区家园建设,持续提升轨道站点步行可达性。
  ◆ 江苏
  加大农业农村、生态环境、公共卫生、防灾减灾、民生保障等领域投资力度,实施城市更新行动,加快老旧小区改造。有效增加保障性租赁住房和共有产权住房,着力解决大城市新市民、困难群众等住房突出问题。
  ◆ 山东
  高度重视保障性租赁住房建设。完善长租房政策,逐步实现“租购同权”。探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房。开工改造棚户区12.3万套、城镇老旧小区60万户以上,加强配套设施建设。
  ◆ 湖北
  加快推进新型城镇化。促进农业转移人口市民化,力争实现80万以上人口在城镇落户。实施城市更新行动,开工城镇老旧小区改造项目2601个。抓好仙桃、天门、潜江等10个全国县城新型城镇化建设示范。加大保障性租赁住房供给,规范发展长租房市场,着力解决新市民、青年职工等群体住房困难问题。
  ◆ 广东
  加快城市更新、城镇老旧小区和城中村改造。着力解决大城市住房突出问题,加强保障性租赁住房建设,规范发展长租房市场,加大土地供应力度,单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房,大力发展共有产权住房。
  ◆ 浙江
  推进以人为核心的新型城镇化。加快中心城市能级提升,唱好杭州、宁波“双城记”,培育国家中心城市。推进以县城为重要载体的城镇化建设,加强小城市培育,促进中心城市、县城和小城镇协调发展。加快城市有机更新,改造提升老旧小区800个。
  ◆ 海南
  改善居住条件。开工建设安居型商品住房3.5万套,实施范围扩大到更多市县。开展城市更新行动,改造老旧小区400个以上。单列租赁住房用地计划,出台鼓励政策,形成存量商品住房转型利用、市场化租赁住房建设、利用闲置土地建设租赁住房等实操案例。出台租购同权办法,整顿规范住房租赁市场秩序,及时处置长租房违约风险隐患。
  ◆ 福建
  坚持“房住不炒”,全面落实城市主体责任,精准调控,因城施策,培育发展住房租赁市场,提高商品住房全装修成品交房比例。实施城市更新行动,新改造完工城镇老旧小区15万户,新建改造各类市政管网3000公里,新改扩建城市道路500公里。全面开展城市设计工作,保护好城市山水格局。
  ◆ 河南
  新开工棚改安置房10万套、基本建成13万套。坚持“房住不炒”,探索解决大城市住房突出问题,规范发展住房租赁市场,落实支持保障性租赁住房建设和长租房政策,促进房地产市场平稳健康发展。
  ◆ 安徽
  启动城市更新行动,实施城市生态修复和功能完善、防洪体系建设、内涝治理工程,改造城镇老旧小区1000个以上。增加保障性租赁住房供给,新开工棚户区改造14.92万套、基本建成12.63万套。
  ◆ 湖南
  推进以人为核心的新型城镇化。实施城市更新行动,加快城镇老旧小区改造,推动城市生态修复和功能完善,强化城市风貌管控和历史文化保护。扩大保障性租赁住房供给,规范市场行为,促进房地产市场平稳健康发展。
  ◆ 四川
  实施城市更新行动,加快宜居城市、海绵城市、韧性城市、智慧城市建设,新改造6000个城镇老旧小区。加大租赁住房土地供应,加快保障性租赁住房建设,完善长租房政策,整顿租赁市场秩序,解决大城市住房突出问题。（
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